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中国物流地产行业仍处于上升期，高端物流地产设施缺口仍然较大

近几年基于国内物流行业的稳健增长，拉动物流仓储费用逐年提升。2021年中国物流保管费用达到了5.6万亿元，同比增长了8.8%，占物流行业总费用规模的33.5%，但高端物流地产设施缺口仍然明显。目前物流地产领域的投资规模整体成上升趋势，但涨幅逐降，物流地产正由“增量时代”迈入“存量时代”。

政策红利逐渐显现，经济大环境持续向好，制造业、消费、科技等助力物流地产腾飞

物流地产作为服务于实体经济生产经营活动的产业地产，近年来受到政府部门的高度重视，国务院联合多部门出台多项红利政策，推动物流地产的高速发展。同时，我国高端制造业强势发展，高技术产业投资规模持续扩大，后疫情时代，国内经济的逆势增长，带动消费总量攀升，共同为物流地产行业的发展提供动力。

物流地产逐渐成为资本追逐的热点，探索出更多元化的盈利模式

国内物流地产行业由于其资产的稀缺性，正逐渐成为资本圈内炙手可热的赛道。在资产壁垒、规模经济和网络效应的共同作用下，行业形成稳固的行业护城河，后发者难以超越。同时，物流地产基金走上前台，为企业融资、盘活资金、提升盈利提供更多机会。

“一超多强”格局初显，多领域企业开始迅猛发力

普洛斯作为最早开始在中国布局的物流地产企业，占据着30%以上的市场，并逐渐由"跑马圈地模式迈向功能性经营的生态系统模式。同时，传统房地产商、电商巨头、金融机构等来自不同,领域企业同时发力，强势布局物流地产。

行业迈向集约化、协同化发展，规模效应显著，衍生出更多的经营特性

物流地产强者恒强，现在已经入局且已经形成了一定规模的公司具有规模上的先发优势，已经持有的资产形成壁垒，后发者难以替代，庞大的规模同时可以形成规模经济。此外，行业正由传统的单一仓储功能向多经营性功能转变。